Immobilien
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Bei der Vermietung von Vorsorgewohnungen als auch Zinshäusern kann es – gerade in Zeiten gestiegener Zinssätze und Zinsen – dazu kommen, dass eine verminderte Liquidität eintritt und ein steuerlicher Verlust anfällt. Schwierig wird es, wenn die Verlustsituation länger anhält. In diesem Fall kommt es häufig vor, dass die Finanz eine Prognoserechnung vom Vermieter fordert. Mit Hilfe einer Prognoserechnung soll geprüft werden, ob die Vermietung der Liegenschaft im steuerlichen Prognosezeitraum einen Totalüberschuss abwirft und die Verluste gegen andere positive Einkünfte gerechnet werden können und somit die Einkommensteuerbelastung dadurch vermindert wird, oder ob diese Verluste steuerlich unbeachtlich bleiben.
„Große“ und „kleine“ Vermietung
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Im Steuerrecht wird zwischen der sogenannten „großen“ und „kleinen“ Vermietung unterschieden. „Klein“ ist die Vermietung in den Augen der Finanz dann, wenn es sich unter anderem um die Vermietung von Ein-/Zweifamilienhäusern bzw. Eigentumswohnungen handelt oder anders gesagt, wenn sich die Vermietungseinheit nach der Verkehrsauffassung in einem besonderen Maße für die Befriedigung der persönlichen Wohnbedürfnisse eignet. Alles, was nicht unter diese Definition fällt, ist im Umkehrschluss als „groß“ einzustufen.
Verlängerung des Prognosezeitraums
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Um die schwierigen Entwicklungen der Immobilienbranche der letzten Jahre abzufedern (steigende Baukosten, steigende Zinsen), hat der Gesetzgeber vor Kurzem den Prognosezeitraum im Zuge einer Liebhabereiüberprüfung von Vermietungen verlängert. Sofern der absehbare Zeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt (damit ist unseres Erachtens jenes Jahr gemeint, in dem die Vermietungsabsicht begründet wird), erhöht sich der Beobachtungszeitraum für beide Arten der Vermietung um jeweils 5 Jahre. Konkret bedeutet das: Bei der „großen Vermietung“ wurde der Betrachtungszeitraum von 25 auf 30 Jahre verlängert (bzw. 33 Jahre ab dem Beginn des Anfallens erster Ausgaben), bei der „kleinen Vermietung“ von 20 auf 25 Jahre (bzw. 28 Jahre ab dem Beginn des Anfallens erster Ausgaben). Hinweis: Zu beachten ist, dass im Fall der Parifizierung eines Zinshauses, bei der insbesondere auch die Frage der Liebhabereibeurteilung relevant ist, die dann entstehenden Einheiten steuerlich rückwirkend als „kleine“ Vermietung eingestuft werden und der Prognosezeitraum somit verkürzt wird. Sollte sich herausstellen, dass im verkürzten Zeitraum kein Totalüberschuss erreicht werden kann und Liebhaberei vorliegt, führt dies nicht nur dazu, dass die Verluste einkommensteuerlich gestrichen werden, sondern es kommt auch zum Verlust eines eventuell geltend gemachten Vorsteuerabzuges. Die Umsatzsteuer wird aufgrund des Ausweises auf den Miet-Vorschreibungen trotzdem geschuldet (Rechnungsberichtigungen sind allerdings möglich). Eine Parifizierung sollte daher gut überlegt und allfällige negative steuerliche Konsequenzen vor der Durchführung geprüft bzw. ausgeschlossen werden.
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